Получив на руки дизайн-проект будущего интерьера, в котором заложены даже, казалось бы, незначительные изменения, важно помнить: следующий обязательный этап — это официальное согласование перепланировки. Любые отклонения от исходной планировки, зафиксированной в документах БТИ, требуют узаконивания. Это гарантия легитимности всех изменений при будущих сделках с недвижимостью. Игнорирование этого шага может привести к крупным штрафам (согласно ст. 7.21 КоАП РФ.), невозможностью продать, подарить или завещать квартиру без проблем, проблеме получения услуг от УК, а также получению предписанию вернуть квартиру в исходное состояние.
Схема перепланировки
Изменения в планировке, требующие обязательного согласования
Законодательство выделяет три категории изменений, которые нельзя проводить без официального разрешения. Выберите категорию, чтобы увидеть полный перечень работ.
установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Такие работы требуют согласования, так как могут повлиять на безопасность и комфорт проживания как в самой квартире, так и у соседей.
Какие работы относятся к переустройству:
- Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
- Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия.
изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Затрагивает несущие и ненесущие конструкции, а также влияет на распределение площадей и функциональное зонирование.
Какие работы относятся к перепланировке:
- Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат (душевых).
- Устройство несущих стен.
- Устройство проемов в перекрытиях и несущих стенах.
- Изменение границ обособленных помещений.
- Заделка проемов в перекрытиях, заделка самовольно устроенных проемов в несущих стенах.
- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство или разборка лестниц.
- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
- Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
- Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается, или изменение границ, демонтаж существующей антресоли.
- Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия.
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
работы, которые затрагивают общее имущество всех собственников в многоквартирном доме или изменяют внешний облик здания. Такие изменения требуют особого согласования, так как влияют на безопасность и эстетику всего дома.
Какие работы относятся к этой категории:
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
- Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
- Создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
- Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
- Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
- Устройство дымоходов.
- Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
- Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
- Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.
Этапы согласования перепланировки квартиры
Подготовка документов и первичный анализ
- Закажите новый технический план у кадастрового инженера. Кадастровый инженер приедет, обмерит квартиру и составит план фактического состояния. Именно этот план будет сравниваться с исходным от застройщика.
- Получите поэтажный план и экспликацию в МФЦ (Мои Документы). Запросите выписку из технического паспорта БТИ на текущий момент.
- Обратитесь в БТИ (через МФЦ) за архивными чертежами — первоначальный план, который был после сдачи дома.
- Проведите анализ: сравните план от застройщика (архивный) и план текущего состояния от кадастрового инженера. Четко определите, какие изменения были сделаны: снесены ли перегородки, перенесены ли дверные проемы, затронуты ли санузел, вентиляция.
- Важно: если были затронуты несущие стены или общедомовые инженерные системы, процесс усложнится и потребует проекта и заключения от автора проекта дома или специализированной организации.
Обращение в Мосжилинспекцию
Основной орган в Москве, который согласовывает перепланировки, — это Мосжилинспекция (Московская жилищная инспекция). Подавать документы нужно через любой центр "Мои Документы" (МФЦ).
Пакет документов для подачи через МФЦ:
- Заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки (бланк предоставят в МФЦ).
- Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН).
- Проект перепланировки — так как перепланировка уже выполнена, нужен "Проект на выполненную перепланировку" от проектной организации с допуском СРО. В проекте: пояснительная записка, поэтажные планы "было" и "стало", конструктивные решения, заключение о состоянии конструкций.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие стены — его может сделать проектная организация. Если затрагивает — заключение должно быть от автора проекта дома или организации с лицензией на обследование несущих конструкций.
- Согласие всех совершеннолетних членов семьи, заверенное нотариусом.
- Акт обследования помещений (составляется комиссией Мосжилинспекции после подачи документов).
Прохождение процедуры согласования
- Подача документов через МФЦ — вам выдадут расписку о приеме.
- Выезд комиссии Мосжилинспекции — инспектор приедет в квартиру, чтобы убедиться, что работы выполнены в соответствии с проектом и не несут угрозы.
- Получение решения — в течение 48 рабочих дней Мосжилинспекция выдает либо разрешение на перепланировку (узаконивание), либо мотивированный отказ.
- Внесение изменений в ЕГРН — после получения разрешения вы обращаетесь к кадастровому инженеру. На основании разрешения он подготовит новый технический план и направит его в Росреестр. Только после этого изменения будут официально зарегистрированы.
