Получив на руки дизайн-проект будущего интерьера, в котором заложены даже, казалось бы, незначительные изменения, важно помнить: следующий обязательный этап — это официальное согласование перепланировки. Любые отклонения от исходной планировки, зафиксированной в документах БТИ, требуют узаконивания. Это гарантия легитимности всех изменений при будущих сделках с недвижимостью. Игнорирование этого шага может привести к крупным штрафам (согласно ст. 7.21 КоАП РФ.), невозможностью продать, подарить или завещать квартиру без проблем, проблеме получения услуг от УК, а также получению предписанию вернуть квартиру в исходное состояние.
Изменения в планировке, требующие обязательного согласования
Законодательство выделяет три категории изменений, которые нельзя проводить без официального разрешения. Нажмите на каждую категорию, чтобы увидеть полный перечень работ.
Переустройство
установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Такие работы требуют согласования, так как могут повлиять на безопасность и комфорт проживания как в самой квартире, так и у соседей.
Какие работы относятся к переустройству:
- Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
- Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия.
установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Такие работы требуют согласования, так как могут повлиять на безопасность и комфорт проживания как в самой квартире, так и у соседей.
Перепланировка
изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Затрагивает несущие и ненесущие конструкции, а также влияет на распределение площадей и функциональное зонирование.
Какие работы относятся к перепланировке:
- Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат (душевых).
- Устройство несущих стен.
- Устройство проемов в перекрытиях и несущих стенах.
- Изменение границ обособленных помещений.
- Заделка проемов в перекрытиях, заделка самовольно устроенных проемов в несущих стенах.
- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство или разборка лестниц.
- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
- Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
- Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается, или изменение границ, демонтаж существующей антресоли.
- Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия.
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Затрагивает несущие и ненесущие конструкции, а также влияет на распределение площадей и функциональное зонирование.
Вмешательство в общее имущество и фасад
работы, которые затрагивают общее имущество всех собственников в многоквартирном доме или изменяют внешний облик здания. Такие изменения требуют особого согласования, так как влияют на безопасность и эстетику всего дома.
Какие работы относятся к этой категории:
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
- Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
- Создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
- Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
- Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
- Устройство дымоходов.
- Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
- Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
- Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.
работы, которые затрагивают общее имущество всех собственников в многоквартирном доме или изменяют внешний облик здания. Такие изменения требуют особого согласования, так как влияют на безопасность и эстетику всего дома.
Этапы согласования перепланировки квартиры
Подготовка документов и первичный анализ
- Закажите новый технический план у кадастрового инженера. Кадастровый инженер приедет, обмерит квартиру и составит план фактического состояния. Именно этот план будет сравниваться с исходным от застройщика.
- Получите поэтажный план и экспликацию в МФЦ (Мои Документы). Запросите выписку из технического паспорта БТИ на текущий момент.
- Обратитесь в БТИ (через МФЦ) за архивными чертежами — первоначальный план, который был после сдачи дома.
- Проведите анализ: сравните план от застройщика (архивный) и план текущего состояния от кадастрового инженера. Четко определите, какие изменения были сделаны: снесены ли перегородки, перенесены ли дверные проемы, затронуты ли санузел, вентиляция.
- Важно: если были затронуты несущие стены или общедомовые инженерные системы, процесс усложнится и потребует проекта и заключения от автора проекта дома или специализированной организации.
Обращение в Мосжилинспекцию
Основной орган в Москве, который согласовывает перепланировки, — это Мосжилинспекция (Московская жилищная инспекция). Подавать документы нужно через любой центр "Мои Документы" (МФЦ).
Пакет документов для подачи через МФЦ:
- Заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки (бланк предоставят в МФЦ).
- Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН).
- Проект перепланировки — так как перепланировка уже выполнена, нужен "Проект на выполненную перепланировку" от проектной организации с допуском СРО. В проекте: пояснительная записка, поэтажные планы "было" и "стало", конструктивные решения, заключение о состоянии конструкций.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие стены — его может сделать проектная организация. Если затрагивает — заключение должно быть от автора проекта дома или организации с лицензией на обследование несущих конструкций.
- Согласие всех совершеннолетних членов семьи, заверенное нотариусом.
- Акт обследования помещений (составляется комиссией Мосжилинспекции после подачи документов).
Прохождение процедуры согласования
- Подача документов через МФЦ — вам выдадут расписку о приеме.
- Выезд комиссии Мосжилинспекции — инспектор приедет в квартиру, чтобы убедиться, что работы выполнены в соответствии с проектом и не несут угрозы.
- Получение решения — в течение 48 рабочих дней Мосжилинспекция выдает либо разрешение на перепланировку (узаконивание), либо мотивированный отказ.
- Внесение изменений в ЕГРН — после получения разрешения вы обращаетесь к кадастровому инженеру. На основании разрешения он подготовит новый технический план и направит его в Росреестр. Только после этого изменения будут официально зарегистрированы.
