Приемка квартиры в новостройке – это ответственный этап, требующий внимательности и знания потенциальных проблем. Чтобы избежать строительных недостатков и правильно организовать устранение строительных недостатков, нужна тщательная проверка всех систем и элементов квартиры. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем и гарантировать комфортное проживание.
Как только построенный многоквартирный жилой дом официально вводится в эксплуатацию, застройщик высылает дольщикам письменные уведомления о том, что приглашает каждого на приемку объекта и квартир. На этом этапе важно проверить факт того, что дом действительно официально сдан. Для этого запросите ксерокопию разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию жильцами. Помните: строительные недостатки застройщика могут проявиться позже, поэтому важно их зафиксировать сразу.
Общие этапы приемки жилого дома и купленной квартиры следующие: осмотреть соответствие фасада дома заявленному архитектурному проекту; проверить наличие общественных мест, предусмотренных рабочей документацией (лифты, техпомещения и т.п.). Также обратите внимание на состояние придомовой территории - двора: что в нем должно быть по проекту и что есть на самом деле. Завершающим этапом станет приемка у застройщика приобретенной вами квартиры. Фиксация любых недостатков строительных работ — основа для будущей претензионной работы.
Квартира без отделки (черновая отделка) — это вариант, при котором застройщик сдает жильё без финишных покрытий, отделочных материалов и в минимальной строительной готовности. Несмотря на отсутствие чистовой отделки, такие квартиры часто содержат массу недостатков строительных материалов и скрытых дефектов, которые важно выявить до начала ремонта. Мы рассмотрим наиболее распространенные строительные недостатки в квартире, которые могут встретиться у застройщика.
Фото приемки квартиры
Чек-лист приемки квартиры у застройщика
Распечатайте и возьмите с собой на осмотр — отмечайте выполненные пункты
| № | Что сделать | Как проверить | Возможные недостатки | Нормативный показатель | Ваши комментарии |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | Запросить разрешение на ввод дома в эксплуатацию | Проверить наличие официального документа |
|
Разрешение выдано, дата ввода указана, адрес соответствует | |
| 1.2 | Сверить параметры квартиры с ДДУ | Сравнить площадь, количество окон, расположение перегородок |
|
Полное соответствие параметрам ДДУ | |
| 1.3 | Подготовить инструменты для проверки | Проверить наличие всех инструментов |
|
Уровень, рулетка, отвес, фонарик, зарядное устройство, лист бумаги |
| № | Что сделать | Как проверить | Возможные недостатки | Нормативный показатель | Ваши комментарии |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 | Проверить вертикальность стен | Приложить строительный уровень или отвес |
|
Отклонение не более 10-15 мм на этаж | |
| 2.2 | Осмотреть стены и потолок | Визуальный осмотр при хорошем освещении |
|
Отсутствие трещин, сколов, бугров, отслоений | |
| 2.3 | Проверить ровность стяжки пола | Правилом или длинным уровнем (2 метра) |
|
Перепад высот не более 10 мм на 2 метра | |
| 2.4 | Осмотреть стяжку на наличие трещин | Визуальный осмотр, особое внимание углам и стыкам со стенами |
|
Отсутствие трещин, отслоений, рыхлых участков |
| № | Что сделать | Как проверить | Возможные недостатки | Нормативный показатель | Ваши комментарии |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 | Проверить работу оконных створок | Открыть/закрыть каждую створку несколько раз |
|
Легкое движение без заеданий и перекосов | |
| 3.2 | Проверить герметичность окон | Поднести лист бумаги или пламя к закрытому окну |
|
Бумага не выдергивается, пламя не колеблется | |
| 3.3 | Осмотреть стеклопакеты и фурнитуру | Визуальный осмотр, проверка работы ручек и замков |
|
Нет трещин, царапин, запотевания, фурнитура исправна | |
| 3.4 | Проверить входную дверь | Визуальный осмотр, проверка замков, закрывание/открывание |
|
Нет перекоса, полотно прилегает плотно, замки работают | |
| 3.5 | Осмотреть балкон или лоджию | Визуальный осмотр плиты, ограждения, остекления |
|
Нет трещин в плите, сколов, коррозии арматуры |
| № | Что сделать | Как проверить | Возможные недостатки | Нормативный показатель | Ваши комментарии |
|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 | Проверить работу освещения | Включить/выключить каждый выключатель |
|
Свет включается, нет мигания и посторонних звуков | |
| 4.2 | Проверить каждую розетку | Подключить зарядное устройство или тестер |
|
Есть напряжение, нет искрения, заземление работает | |
| 4.3 | Проверить напор воды | Открыть все краны на полную мощность |
|
Стабильный напор без перепадов и воздушных пробок | |
| 4.4 | Проверить канализацию | Пролить воду в унитазе, раковинах, ванне |
|
Вода уходит без задержек, нет протечек и запаха | |
| 4.5 | Проверить радиаторы отопления | Визуальный осмотр, проверка креплений |
|
Ровная установка, нет протечек, вмятин и коррозии | |
| 4.6 | Проверить работу смывного бачка | Слить воду, проверить набор воды |
|
Плавный набор, нет протечек, полный слив |
| № | Что сделать | Как проверить | Возможные недостатки | Нормативный показатель | Ваши комментарии |
|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 | Проверить тягу в вентиляции | Приложить лист бумаги к вентиляционной решетке |
|
Бумага должна прилипнуть к решетке | |
| 5.2 | Осмотреть окраску/оклейку стен | Визуальный осмотр при дневном и искусственном свете |
|
Нет подтеков, пузырей, отслоений, неровных стыков | |
| 5.3 | Проверить напольные покрытия | Визуальный осмотр, проверка на наличие щелей |
|
Нет царапин, сколов, щелей, покрытие плотно прилегает | |
| 5.4 | Осмотреть плинтусы и наличники | Визуальный осмотр стыков и креплений |
|
Ровная установка, отсутствие щелей и зазоров |
| № | Что сделать | Как проверить | Возможные недостатки | Нормативный показатель | Ваши комментарии |
|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 | Составить акт освидетельствования | Зафиксировать все дефекты с фото и видео |
|
Акт подписан с представителем застройщика | |
| 6.2 | Направить претензию застройщику | Подготовить письменное требование |
|
Претензия направлена с уведомлением о вручении | |
| 6.3 | Зафиксировать срок устранения | Проверить договорные сроки |
|
Срок указан (обычно до 45 дней) | |
| 6.4 | Заказать строительную экспертизу | Найти независимого эксперта |
|
Экспертное заключение получено | |
| 6.5 | Подготовить иск в суд | На основе экспертизы составить иск |
|
Иск подан в установленный срок |
Что взять с собой на приёмку квартиры в новостройке
📋 Документы
- Договор долевого участия (ДДУ) и проектная документация — на их основе вы будете ориентироваться по заявленным застройщиком объемам и качеству работ (используемые в черновой/финишной отделке материалы, типы, производители окон, дверей и радиаторов отопления / конвекторов и т.п.);
- Листы бумаги (3-5 шт.) на планшете, 2 ручки и 2 карандаша — помогут оперативно делать заметки, записи замечаний и составлять дефектную ведомость.
- Малярный скотч — для фиксирования (маркировки) обнаруженных дефектов в квартире: точечно его прикрепить к месту с дефектом и написать на нем ручкой тип и номер выявленного недостатка;
- Мел и разметочные строительные карандаши (малярные) — для нанесения меток на бетонные и оштукатуренные поверхности.
📏 Измерительные приборы
- Отвес — для проверки вертикальности стен.
- Угломер (с размером плечей не менее 40-50см.) — чтобы проверить, выдержаны ли углы под 90° для встраиваемой корпусной мебели и ниш;
- Уровень (строительный) — для проверки горизонтальности и вертикальности поверхностей.
- Рулетка — для измерения площади помещений и отдельных элементов. Возьмите строительную рулетку (от 5м., она позволяет проверить небольшие элементы) и лазерную рулетку с запасными батарейками (даёт возможность проверить большие размеры и высоты в квартире).
- Мультиметр (тестер) — для проверки работоспособности электрической сети (при наличии опыта работы с электричеством).
🔧 Прочие инструменты
- Электроприборы (вольтметр, зарядное устройство для телефона) — понадобятся для проверки работоспособности розеток, патронов и электровыводов.
- Зажигалка или спички — для проверки тяги в вентиляционных каналах.
- Молоток (резиновый или обычный) — для проверки прочности покрытий и конструкций.
- Фотоаппарат/телефон с камерой — для фиксации дефектов.
- Салфетки или тряпки — для протирания пыли.
- Средства индивидуальной защиты — перчатки, маска (при необходимости).
Результат проведения приёмки квартиры у застройщика
Все обнаруженные недостатки необходимо зафиксировать в письменном виде, желательно с фото- и видеофиксацией. В акте приёмки квартиры подробно опишите каждый недостаток, указав его местоположение, характер и размеры. Не подписывайте акт приёмки, если есть существенные недостатки.
После составления дефектной ведомости необходимо передать ее застройщику. Передайте дефектную ведомость представителю застройщика под роспись на вашем экземпляре. Если нет возможности передать дефектную ведомость лично, отправьте ее заказным письмом с уведомлением о вручении. Это позволит вам иметь документальное подтверждение факта передачи дефектной ведомости застройщику.
📋 Идеальный результат
Подписание акта о приёмке квартиры без серьёзных замечаний, или наличие акта с зафиксированными недостатками и обязательствами застройщика устранить их в утвержденные сроки.
По завершению приёмки квартиры вы должны иметь на руках:
- Акт осмотра — зафиксированы все выявленные дефекты (или отсутствие дефектов).
- Перечень замечаний (если есть) — составлен и передан застройщику.
- Согласованные сроки устранения дефектов (если есть).
✅ Реалистичный результат
- Выявлены недостатки
- Составлена дефектная ведомость
- Недостатки устранены застройщиком
- Проведена повторная приемка
- Акт приема-передачи подписан
⚠️ Негативный результат
- Застройщик отказывается устранять недостатки
- Акт приема-передачи не подписан
- Необходимо обращаться в суд
Акт осмотра квартиры
Акт осмотра — это документ, который составляется совместно с представителем застройщика непосредственно во время приемки квартиры. Он фиксирует все выявленные недостатки и имеет юридическую силу.
Акт осмотра является основанием для составления дефектной ведомости и требования об устранении недостатков.
Что должно быть в акте осмотра:
- Дата и место составления акта
- Данные сторон — застройщик и покупатель (ФИО, паспортные данные, контакты)
- Адрес объекта — полный адрес квартиры
- Перечень выявленных дефектов — с указанием местоположения, характера и размера
- Фото- и видеофиксация — приложение к акту (диск или ссылка на файлы)
- Подписи сторон — покупателя и представителя застройщика
- Печать застройщика (при наличии)
📋 Образец акта осмотра
АКТ ОСМОТРА КВАРТИРЫ № ____
г. _______________ «____» ____________ 20___ г.
Застройщик: ________________________________________
Покупатель: _______________________________________
Объект осмотра: квартира № ____, дом № ____, корп. ____, ул. ________________________, г. ________________
Выявленные недостатки:
- _________________________________________________________________
- _________________________________________________________________
- _________________________________________________________________
- _________________________________________________________________
- _________________________________________________________________
Представитель застройщика
_________________ / _________________
(подпись) (ФИО)
Покупатель
_________________ / _________________
(подпись) (ФИО)
М.П.
⬆ Шаблон для скачивания доступен в разделе Файлы для скачивания
Дефектная ведомость
Дефектная ведомость — это официальный документ, который составляется на основании акта осмотра и содержит детальный перечень всех выявленных недостатков с указанием их точного местоположения, характера и объема необходимых работ по устранению.
В отличие от акта осмотра, который фиксирует факт наличия дефектов, дефектная ведомость — это требование к застройщику об устранении недостатков с указанием конкретных сроков.
Что должно быть в дефектной ведомости:
- Шапка документа — кому адресовано (застройщик), от кого (покупатель), дата, исходящий номер
- Данные об объекте — адрес квартиры, номер договора ДДУ
- Таблица с перечнем дефектов — с колонками: № п/п, помещение, описание недостатка, способ устранения, срок устранения
- Фотофиксация — приложение с фотографиями каждого дефекта (можно в виде ссылки на облачное хранилище или приложить диск)
- Требование об устранении — четкая формулировка требования к застройщику
- Подпись покупателя — дата и подпись с расшифровкой
📋 Образец дефектной ведомости
ДЕФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ № ____
г. _______________ «____» ____________ 20___ г.
Кому: ________________________________________ (наименование застройщика)
От кого: _______________________________________ (ФИО покупателя)
Объект: квартира № ____, дом № ____, корп. ____, ул. ________________________, г. ________________
Договор ДДУ: № ___________ от «____» ____________ 20___ г.
| № | Помещение | Описание недостатка | Способ устранения | Срок |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Гостиная | Трещина на стене у окна, длина 15 см, ширина 2 мм | Заделка трещины, выравнивание, покраска | 14 дней |
| 2 | Кухня | Неровность стяжки пола, перепад до 15 мм | Выравнивание стяжки пола | 21 день |
| 3 | Спальня | Царапина на стеклопакете, длина 8 см | Замена стеклопакета | 10 дней |
Приложение: фото- и видеофиксация дефектов (прилагается на USB-накопителе)
Требую: устранить указанные недостатки в установленные сроки.
Покупатель
_________________ / _________________
(подпись) (ФИО)
«____» ____________ 20___ г.
Отметка застройщика
_________________ / _________________
(подпись) (ФИО)
«____» ____________ 20___ г.
М.П.
⬆ Шаблон для скачивания доступен в разделе Файлы для скачивания
Устранение недостатков
После передачи дефектной ведомости застройщик обязан устранить все указанные в ней недостатки в установленный договором срок. Если срок не указан, то разумный срок, как правило, составляет 30-45 дней.
Контроль и повторная приемка
- Контроль — регулярно связывайтесь с застройщиком и контролируйте процесс устранения недостатков.
- Повторная приемка — после устранения недостатков проведите повторную приемку квартиры, чтобы убедиться, что все дефекты устранены качественно и в полном объеме.
Этапы проведения приёмки квартиры у застройщика
Этап 1. Изучите документы
- Договор долевого участия (ДДУ) — внимательно перечитайте договор, особенно разделы, касающиеся характеристик квартиры, сроков сдачи и гарантийных обязательств застройщика.
- Проектная документация — ознакомьтесь с планом квартиры, расположением коммуникаций, окон, дверей и т.д. Это поможет вам сравнить фактическое состояние квартиры с проектным.
- СНиПы и ГОСТы — полезно будет иметь представление о строительных нормах и правилах для многоквартирных жилых домов, чтобы понимать, что является допустимым, а что нет.
Этап 2. Подготовка к приёмке
- Узнайте предварительно о порядке приемки у застройщика: уточните, какие документы вам понадобятся, сколько времени отводится на приемку, и кто будет присутствовать со стороны застройщика.
- Запишитесь на приёмку: свяжитесь с застройщиком и согласуйте дату и время визита.
- Определитесь с количеством приёмок: обычно застройщики предоставляют только одну возможность приёмки. Если у вас много замечаний, стоит подумать, как лучше поступить — зафиксировать все и требовать исправления в рамках одной приёмки или договориться о дополнительной (если это возможно).
- Возьмите с собой людей, которые могут помочь (например, знакомых с опытом в строительстве).
Этап 3. Приемка квартиры на месте
- Визуальный осмотр — тщательно осмотрите все помещения и элементы квартиры.
- Проверка чистовой отделки (при наличии) — качество покраски/поклейки обоев, ровность углов, отсутствие пятен и разводов.
- Проверка черновой отделки (без отделки) — состояние стен, пола, потолка, качество стяжки.
- Проверка окон и дверей — работа фурнитуры, герметичность, отсутствие дефектов.
- Проверка инженерных систем — электрика, сантехника, отопление, вентиляция.
- Проверка балкона/лоджии — прочность ограждений, состояние покрытия.
- Фиксация дефектов — все обнаруженные недостатки зафиксируйте с фото и видео.
Этап 4. Составление дефектной ведомости
- Опишите каждый недостаток подробно: местоположение, характер, размеры.
- Приложите фотографии и видео к дефектной ведомости.
Этап 5. Передача дефектной ведомости застройщику
- Передайте дефектную ведомость лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением.
- Сохраните подтверждение передачи документа.
Этап 6. Подписание акта приема-передачи
- После устранения всех недостатков и проведения повторной приемки, если вас все устраивает, подписывайте акт приема-передачи квартиры.
- Внимательно прочитайте акт приема-передачи перед подписанием, чтобы убедиться, что в нем нет противоречий с вашими договоренностями.
- После подписания акта храните все документы, переписку с застройщиком и чеки.
